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por Constanza Subijana

Constanza Subijana aplica un nuevo concepto de Venta Inmobiliaria.

Constanza Subijana

Licenciada en Derecho y con un  MBA por el Instituto de Empresa inicia su andadura profesional en el mundo de la Banca.

Tras varios años dedicada al mundo financiero cambia su residencia a Irlanda, país donde las técnicas de venta del Home Staging están ya consolidadas, así que decide dar un nuevo rumbo a su carrera profesional, dedicándose por entero a esta actividad.

Después de adquirir la formación necesaria, funda HS Decor y comienza a colaborar con agencias y con propietarios de viviendas en alquiler y venta adquiriendo experiencia en el sector.

Tras volver a España de nuevo, continua su labor como Stager.

Es una de las socias fundadoras de la Asociación de Home Staging de España, creada en 2013. 

 

 

Blog de Administrador 2

Cómo disimular unas lamas de terraza con poco presupuesto

Lun, 09/04/2017 - 11:11 -- Administrador 2

 

Con todo el trabajo que hemos tenido en HS Decor recientemente no nos ha dado tiempo de actualizar el blog. Muchos de vosotros me escribís pidiéndome que por favor volviéramos a contaros trucos que solemos utilizar en nuestros montajes y proyectos de Home Staging. 

Este verano hemos estado a tope montando varios pisos que ya iréis viendo publicados en nuestra web, y en uno de ellos, tuvimos que lidiar con una terraza cerrada por una celosía que nos dio bastante quebraderos de cabeza porque no sabíamos cómo disimular y para la que contábamos con un presupuesto bastante ajustado. 

Finalmente, hablamos con el cliente y le sugerimos que lo pintara de blanco o gris clarito. 

Luego estuvimos viendo la manera de colocar plantas que la disimularan. 

Decidimos colocar helechos, que son fresquitos, tendencia y los vimos ya colocados en un tipo de tiesto que se podía colgar. 

Para disimular el tiesto de plástico, lo forramos con una tela de saco , y el resultado fue bastante logrado. 

Finalmente, con las plantas, el mobiliario y el atrezzo, la terraza quedó así de lucida… 

 

 

HS Decor en Casa Diez

Mar, 08/29/2017 - 08:36 -- Administrador 2

Hemos tenido un verano de infarto, preparando pisos, haciendo reportajes y preparando proyectos para montar ahora en Septiembre. 

Tiempo que no hemos tenido para contaros que nos hace mucha ilusión que en la Edición de Agosto de Casa Diez hayan publicado una vivienda que preparamos hace unos meses para un cliente. 

En esta edición, la revista, centrada en apartamentos pequeños, ha resaltado la vivienda que preparamos en el castizo barrio de Malasaña, que se pintó, arregló, empapeló, amuebló y equipó para destinarlo al alquiler. 

El resultado fue muy positivo, tanto al propietario como a la agencia que lo gestiona, Stay a Day, les encantó,  y fue alquilado rápidamente. 

Esperamos que os guste…

http://casadiez.micasarevista.com/decoracion-casas/pequenas-pocos-metros/piso-pequeno-de-estilo-industrial

La importancia de estar al día en tu profesión

Mié, 05/17/2017 - 11:53 -- Administrador 2

Cuando uno trabaja en algo que le gusta, es bueno, porque podrá hacerlo bien, ya que el esfuerzo será mitigado con el disfrute.

 

Y cuando uno hace lo que le gusta y quiere hacerlo bien, tiene que estar buscando constantemente la excelencia :  tenemos que lograr que cada proyecto, cada casa que preparemos, tenga chispa, sea diferente de las demás, y , sobre todo desprenda energía. 

 

Por eso creo, que para lograr energía y seguir evolucionando y plasmarlo en nuevos proyectos, hay que estar constantemente formándose, estar en relación con los medios, el sector, y acudir a los eventos, cursos de formación, conferencias etc. que haya ,con el fin de estar permanentemente al día. 

 

Ahora los Home Stagers de España van a tener una oportunidad de oro para poder acudir a la Primera Convención a nivel estatal de nuestro sector, organizado por la AHSE, el próximo día 24. 

 

Para la AHSE está siendo un verdadero esfuerzo la organización del mismo, pero creemos que es fundamental ofrecer a los socios algo a cambio de su adhesión. 

 

Van a tener la oportunidad de asistir a conferencias gratuítamente, de alto nivel, por gente, que viene incluso del extranjero a impartirlas. 

Van a poder conocer los datos de las últimas encuestas, aprender de contratos , y asistir a mesa redonda donde se tratarán temas de interés para nuestro sector. 

 

El estar con gente de tu sector y establecer sinergias y contactos es también fundamental, ya que nos podemos apoyar entre nosotros y hacer colaboraciones a la hora de afrontar proyectos de gran envergadura. 

Es decir, lo mires por donde lo mires, es muy importante asistir y absorber lo máximo posible todo lo que se ofrezca en dicha Convención. 

Soy consciente de que para muchos, es un esfuerzo tener que organizar la logística doméstica y familiar para desplazarse a Madrid y poder atender, pero creo de corazón que les va a merecer la pena y volverán a casa satisfechos, con mucha más energía y ganas de trabajar nuevos proyectos de HS y que les ayudará a ejecutar proyectos de calidad, que redundará en un mayor servicio para nuestros clientes. 

Para la AHSE uno de sus objetivos fundamentales es elevar la categoría del Home Staging en nuestro país , para que nuestros clientes lo perciban así, y paralelamente sea un sector lucrativo y que permita a las agencias de HS realizar trabajos bonitos y eficaces. 

 

 

 

YellowKorner, fotografías perfectas para Home Staging...!

Dom, 05/14/2017 - 18:37 -- Administrador 2

 

Hoy os quiero hablar de Yellowkorner. Para los que no lo conozcáis , Yellowkorner es una tienda (física y online), que vende fotografías de artistas reconocidos. 

Hace unos meses ya compramos una de sus fotos para decorar una vivienda destinada al alquiler , y el resultado fue espectacular. De hecho la vivienda fue publicada en una revista de decoración. 

Hace poco, de nuevo, preparando un presupuesto de Home Staging para un cliente seleccioné otra fotografía de YellowKorner para decorar el salón. Me columpié a la hora de hacer el presupuesto y me agobié mucho al tener que bajar mis expectativas reales a la hora de comprar.

Acudí a ellos para que me ayudaran a encontrar una solución teniendo en cuenta mi nuevo presupuesto y no os podéis imaginar qué atentos estuvieron y cómo me ayudaron en la selección de la foto, tanto por teléfono como por email y qué contenta estoy de haber solucionado mi encargo.  Estoy feliz. 

Por eso escribo este post. Para que sepáis lo bien que atienden, Laura, María... super detallistas  y encantadoras,  y  qué productos tan bonitos tienen...

Sus fotografías, de varias temáticas, pueden ser adquiridas en varios tamaños y acabados,  y sea cual sea vuestro gusto o enfoque, seguro que encontraréis lo que necesitáis. 

Sus fotografías aparecen en las mejores revistas de decoración, como Nuevo Estilo o AD y este año además están presentes en uno de los espacios de Casa Decor. 

 

( Foto vía Nuevo Estilo).

Aquí os dejo una selección de sus fotos ...

 

 

A mi me han conquistado y espero poder seguir confiando en ellos para próximos proyectos. En breve os enseñaré el resultado de mi elección...

 

Nuevos clientes de Home Staging y métodos de pago

Mar, 05/09/2017 - 16:26 -- Administrador 2

El otro día me sorprendió muchísimo cuando vi en la televisión un programa que trataba de gente que compraba inmuebles, para revalorizarlo y ponerlo a la venta por un precio superior, logrando una ganancia con dicha operación. 

Digo que me sorprendió porque vi en él reflejado a una tipología de clientes, los nuevos inversores inmobiliarios.  

Este tipo de cliente, ha visto en un mercado actual con tanto movimiento, una oportunidad de negocio muy interesante, que ,  (si bien no sé si se mantendrá a tan largo plazo ya que me imagino que habrá ciclos) de momento, está funcionando muy bien. 

Hay inversores que compran pisos con el objetivo de alquilarlos y obtener una renta, y otros que simplemente, los compran, renuevan y venden. 

Para estos dos tipos de clientes, el Home Staging es perfecto. 

Generalmente este tipo de clientes, viene a mi con la reforma ya hecha, y yo me limito al amueblamiento final. 

Otras veces, me implican en el proyecto durante la obra, por lo que es genial porque podemos ir organizando la distribución del mobiliario, colores y acabados conjuntamente con los materiales y evolución de la obra, por lo que el resultado es mucho más redondo. 

En cualquiera de los dos casos tenemos que ser ágiles, y desde el momento en que la obra se ha acabado y está limpia la vivienda, debemos entrar para amueblarla y dejar la vivienda lista cuanto antes. 

Por eso , yo siempre suelo recomendar a los clientes que me avisen con antelación, para que pueda ir haciendo los pedidos de los muebles etc. y que estén listos para el momento de finalización de la obra. 

 

 

Una vez que la vivienda está terminada y amueblada, hay que hacer unas buenas fotos para sacar la vivienda al mercado inmobiliario cuanto antes. 

La mayoría de las viviendas que se destinan al alquiler,  en uno o dos días. el alquiler puede estar cerrado. 

Y en los casos de venta, los plazos han ido desde una semana a 3 -4 , nunca más de un mes.  Estas cifras son orientativas y nunca hemos de asegurar por escrito al cliente que la venta se cerrará en este plazo, ya que puede haber causas ajenas a nuestro trabajo que lo dilaten.  Nosotros como Stagers podemos haber realizado un trabajo impecable desde el punto de vista del Staging, pero si el propietario fija un precio de salida equivocado, o hay alguna pega de tipo legal o de licencias que retrase la operación, no puede ser achacable al Staging. 

De ahí se deriva una de las reglas con la que debemos concienciarnos los Home Stagers : siempre debemos hacer que los clientes nos paguen cuando terminemos nuestro trabajo de Staging. 

No debemos de esperar a que el cliente venda/ alquile la vivienda para que nos pague. 

Esto puede demorarse meses o puede que finalmente no se efectúe, y no sería justo que nosotros estuviéramos sin facturar nuestro trabajo tanto tiempo.  

 

Ya empieza el Mercadillo de Hanbel... no te lo pierdas!

Jue, 05/04/2017 - 23:54 -- Administrador 2

No puedo dejar de pasar anunciaros otra edición del mercadillo de Hanbel, que no me suelo perder nunca , ya que siempre encuentro chollos y cosas super apetecibles que incorporar a mis proyectos de Home Staging. 

 

Comienza hoy día 5 de Mayo, y abre todos los días, de lunes a domingo, de 11:00  a 20:00 y estará como el año pasado, en la casa Palacio de la calle Fernando el Santo 14, de Madrid. 

No os lo perdáis, si no queréis comprar, por lo menos podréis aprovechar para ver sus stands con la nueva colección y ver con qué ingenio y buen gusto decoran todas las estancias.

Bueno… a qué esperáis? No os lo podéis perder! 

Los resultados del Home Staging: vendida en una semana...!

Mar, 05/02/2017 - 13:39 -- Administrador 2

 

La mejor manera de convencer a nuestros clientes de que el Home Staging funciona es mostrar resultados. 

 

Por eso quiero mostrar uno de nuestros últimos proyectos, y contar el resultado. 

 

Cuando Madrid Boutique Properties, con quien ya habíamos colaborado anteriormente, nos contactó para preparar su siguiente proyecto, estuvimos estudiando muy bien el inmueble y a quién iba a ir enfocada su venta. 

 

Intentamos mostrar una vivienda, de carácter clásico, con molduras, con ventanales preciosos, con balcones antiguos, con paredes de ladrillo, pero totalmente renovada con las  mejores calidades y perfecta para un cliente exigente y que está dispuesto a pagar por una vivienda excelentemente ubicada y lista para entrar. 

La decoración , por tanto, tenía que acompañar a esta pequeña joya y resaltar sus cualidades, además de hacerla super atractiva a la vista. 

Por lo tanto, cuidamos todos los detalles y encargamos un sofá a medida, hicimos cabeceros con un guiño a los azulejos de los baños, buscamos taburetes que cuadraran en estética con los colores de la cocina y resto de mobiliario, etc., etc. 

El resultado fue muy positivo y después de un reportaje fotográfico muy cuidado, logramos un resultado espectacular. 

El cliente puso el inmueble a la venta, y en menos de una semana había logrado cerrar su venta. 

Es un gusto poder tener la oportunidad de trabajar con clientes que tienen el gusto y  la sensibilidad de apostar por una presentación global del inmueble perfecta y cuidada y que saben que su inversión va a merecer la pena…  

Así, el Home Staging funciona… 

 

¿Qué inversiones de Home Staging reportan más retorno en el alquiler?

Dom, 04/23/2017 - 22:31 -- Administrador 2

Unas de las encuestas más comunes que se suelen hacer por los expertos en Home Staging es la de qué partidas / mejoras son las que más retorno producen en la inversión en una vivienda que se va a vender. 

 

Las partidas que, según mi experiencia, producen un mayor retorno en los compradores, es el de la pintura. 

¿ Cuántas veces vemos casas anticuadas, pintadas en colores que ya no se llevan nada , como amarillo, color salmón, o colores oscuros como marrón ? 

Muchas veces con dar una mano de pintura tan solo y pintar de blanco , ya se mejora una barbaridad. 

Si aprovechas para quitar cuadros antiguos, tapar los agujeros , y además, quitar el gotelé , ya, la mejora en la percepción es abismal. El comprador no va a poder argumentar una rebaja basada en lo que se tiene que gastar , ya que la inversión en pintar la casa está hecha, y le dará la sensación de que la vivienda está para entrar a vivir. 

Otra de las mejoras que hemos trabajado es el suelo. A veces nos topamos con suelos muy estropeados. Si es muy bueno y no ha sido nunca lijado, solemos intentarlo. Pero si ya ha sido lijado y barnizado con anterioridad , como el coste es elevado y puede que no quede suficientemente bien, lo que solemos hacer es directamente poner un suelo nuevo. 

Ahora hay laminados que rondan los 12 € cuyo aspecto es muy bonito, es rápido de colocar, y queda la casa con un suelo igualado, nuevo y que da muy buena imagen. 

 

Las cocinas y baños también son reflejo de la antigüedad de la casa y restan o suman a la hora de  fijar el precio de alquiler o venta. Por eso hay que recurrir a trucos como , poner suelos nuevos, pintar los armarios, cambiar los tiradores, colocar paneles de inox en los frontales de azulejos, etc. 

El cambio suele ser asombroso, y es mucho más barato que quitar todos los muebles, picar los azulejos, colocar nuevos y volver a colocar una cocina entera. 

Desde el punto de vista de decoración, cambiar los sofás, modernizar las sillas de los comedores, cambiar las cortinas antiguas por estores modernos, y cambiar las lámparas antiguas por otras más ligeras y modernas, suelen hacer cambios visuales abismales que se traducen en que los inquilinos estén dispuestos a pagar una renta más alta por esa vivienda. 

Así que si tenéis un presupuesto limitado y no podéis acometer toda una reforma integral, priorizar las inversiones, centrándoos en estas partidas, y el resultado no os decepcionará. 

 

Tips importantes a la hora de hacer fotos en proyectos de Home Staging

Vie, 02/24/2017 - 11:45 -- Administrador 2

 

Ultimamente en mi agencia de Home Staging estamos teniendo la posibilidad de trabajar pisos que están quedando preciosos. 

Es verdad que antes hacía las fotos yo misma , pero después de ver la diferencia con respecto a las fotos que me puede hacer un profesional, como es, en este caso, Félix Davilla, ya no lo dudo y es él el responsable de las fotos de nuestros proyectos. 

Tiene la capacidad de entender las casas que trabajamos, y tiene la sensibilidad para mostrar no sólo el espacio, sino las sensaciones que se podrían sentir viviendo allí. 

Hay varios tipos fotos, las de enfoque de arquitecto, en donde se plasma el espacio , las dimensiones, ... las fotos de las agencias inmobiliarias , las fotografías de las revistas de interiorismo, donde además se plasman detalles de decoración, y por último las de Home Staging, que son las que plasman la esencia y características de la vivienda a la venta , junto con un estilo de vida que se quiere vender o transmitir al comprador de la vivienda. Es  este último tipo de fotos el que los Home Stagers debemos trabajar. 

El caso es que después de tantas sesiones de fotos , y tomando también los consejos de expertos , entre ellos de Yvette Michele, una de las más reputadas fotógrafas americanas especializadas en proyectos de Home Staging, he elaborado una lista de cosas , que muchas de ellas, siendo básicas, no viene mal que tengamos presentes cuando hagamos un reportaje : 

1.- Dejar todo super recogido, bolsos, paquetes, etc., fuera de la vista!  A veces fotografías un salón y tienes bultos, bolsas, paquetes feos en el hall que parece que no se ven, pero que luego al revelar las fotos en el ordenador, ves que se reflejan en un espejo del salón!

2.-Baños, Tapa inodoro siempre abajo, fuera pegatinas de obras, poner rollo de papel higiénico con una pegatina con tu logo… Ya sé que lo sabéis, pero sigo viendo fotos mal…

3.- Las cocinas igual, deben estar impecables y sin una gota de grasa, ya que luego en la foto , se ve todo...!

4,. Limpiar siempre el suelo antes de hacer las fotos. Especialmente cuando hay mucha luz y si vamos a fotografiar un espacio y la alfombra/ mesa es bonita, se hacen fotos desde muy abajo y se puede ver todo el polvo del suelo. 

5.- Mucho cuidado con los patios. Es conveniente hacer fotos antes de que llegue el fotógrafo, un día antes, por lo menos, y ver qué defectos hay y cómo poder disimularlos. Una colada del vecino ( se le puede avisar para que ese día no cuelgue), algo feo que disimular con una planta que s puede llevar…

6.- Si está programado el reportaje fotográfico para un día x y ese día no vas a poder estar, es conveniente que le digas explícitamente al fotógrafo qué quieres que recoja en las fotos, por ejemplo, un balcón bonito, unas vistas, una chimenea, un cuarto y desde qué ángulo, etc. 

7.- Se pueden sacar fotos de una habitación desde , por ejemplo, fuera de la habitación, una terraza, sacando la foto por la ventana. 

Si , por el contrario, por la ventana se ve un patio o vistas muy feas, es más conveniente colocar un estor o cortina que permita dejar entrar la luz pero que impida vistas incómodas. 

8.- Mucho cuidado con los restos de obra. A veces nos toca fotografiar casas recientemente pintadas o donde se ha hecho obra. Es importante que no se vean escaleras, ni restos de la obra. Hay que sacar todo antes de ir con el fotógrafo. Como muchos de ellos cobran por horas, es conveniente tenerlo preparado de víspera para quedar directamente con el fotógrafo y que esté todo listo para las fotos y que no te tenga que esperar a que retires o prepares la estancia. Es como los taxis, el marcador va subiendo... y el Home Staging es también rentabilidad!

9.- Cables de las lámparas. Hay que disimularlos, desenchufarlos, etc. El fotógrafo muchas veces los puede retocar, pero otras no es tan fácil. 

10.- Luz. Hay que ver cuándo es el mejor momento para sacar las fotos y concretar la cita con el fotógrafo a esa hora. Depende de la orientación de la casa, a qué hora da la luz en el salón, etc., 

11.- En habitaciones estrechas , se pueden sacar las fotos a través de un espejo para que se vea la habitación más grande. 

 

12.- Tomar las fotos desde el suelo. 

13.- Si la vivienda tiene vistas especialmente buenas, sacarlas, mostrarlas, forma parte de la esencia de la casa que tienes que vender y aporta mucho valor. 

14.- Si muestras un comedor, pon la mesa, no hace falta que sea todo montado perfecto, un simple buffet sirve, un conjunto de platos, vasos, etc., pero luce mucho más que una mesa sin poner. 

15.- En cocinas, terrazas, salones, pon una bandeja con un cocktail, champán etc., da mucho “glamour”   a las viviendas. 

16.- Para el día del rodaje, lleva, incluso de tu propio stock plaids, almohadones, flores, etc. que luego no necesariamente tienes que dejar y facturar al cliente, pero si que ayudan a que el día de las fotos, éstas luzcan mucho más. 

 

 

Los riesgos de cobrar poco en un proyecto de Home Staging... Hazte valer!

Vie, 02/17/2017 - 23:34 -- Administrador 2

Este post , aunque enfocado al Home Staging, círculo donde yo me muevo, igualmente podría dirigirse a cualquier otro entorno profesional. 

Escuchando a una de las Home Stagers de más éxito de EEUU , aprendí de ella algo referente a las tarifas, que precisamente traté en otro post que fue muy comentado entre nuestro sector, por eso quiero incidir en este tema .

Theresa Vallier-Thomas explicó cómo es importante en nuestro sector la profesionalización de todos los que nos dedicamos a ella. Como yo comentaba en el otro post, a los españoles, que hemos comenzado hace poco, en comparación con otros países en donde está ya más asentado este tipo de servicios, nos da miedo establecer tarifas “altas” por miedo a que no nos contraten. 

Y el hecho de establecer tarifas bajas, tiene unas graves consecuencias:

En primer lugar, se infravalora la industria. Cuando cobras poco, se da por hecho , que tu trabajo tiene poca “miga”, y por lo tanto, no puedes cobrar mucho por ello. Mientras que es todo lo contrario. Sólo por el dinero que vamos a hacer ganar a nuestros clientes en la venta de sus viviendas,  merece la pena contratarnos. 

En segundo lugar, se baja la calidad de los productos. Si a mi me pagan poco, no podré comprar mobiliario atractivo. Ni podré pintar esa pared amarilla de blanco, como sería lo idóneo. Se me rompe el corazón cuando veo proyectos de otros Stagers que hacen fotos y dicen “ que no hay presupuesto para pintar y tengo que hacer Staging con pared marrón? Pues no pasa nada, marrón se queda y yo le doy la vuelta y queda mono igualmente…”. 

Pues no, no debería ser así. Si está comprobado que no se debe vender una casa con las paredes pintadas de colores muy marcados, se lo debemos hacer entender al cliente. Y obligarle a que pinte. Y no porque vayamos a ganar más o menos dinero. Sino porque si nos contrata para venderla antes, habrá de seguir nuestros consejos, que para eso somos los expertos y sabemos de esto. 

O acaso vamos al médico si tenemos alguna dolencia, y cuando nos dice que hay que operar, le decimos que no, que vamos a curarlo de otra manera? 

Si en el resto de profesiones nos ponemos en manos de los expertos, en esto del Staging también. Y si para preparar una vivienda se necesita invertir, así se ha de explicar al cliente. 

En tercer lugar, se baja la calidad del servicio. Eso es obvio. Sin dinero, por ejemplo, no se puede emplear tiempo en preparar una vivienda como dios manda. Lo haremos rápido y corriendo porque no nos cubre las horas  y tenemos que ir a hacer el siguiente cliente, para sobrevivir. 

Por ejemplo, sin dinero , en vez de pagar un fotógrafo profesional, hacemos las fotos nosotros, que no somos profesionales de la fotografía, cuando la diferencia es abismal. 

El cliente, por lo tanto, no experimenta una sensación positiva. No ve que el resultado sea el óptimo ni logra vender mejor su casa. Y nos encontramos con clientes desilusionados y que se llevan una mala impresión de la industria. Por lo que ni nos volverán a contratar ni a recomendar. 

Lo que queremos , ya puestos a realizar un Staging, es buscar puestas en escena espectaculares. El cliente verá relucir su casa. Y verá además , cómo es efectivo y se alquila o vende rápidamente. 

Entonces verá que su inversión ha sido razonable, y sobre todo, más que rentable. Si un cliente te regatea , mantente firme y di que no, que acuda a otro. Como leí el otro día en algún sitio, que los clientes te llamen por bueno, no por barato. 

 

 

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