• Esp
  • Eng

por Constanza Subijana

Constanza Subijana aplica un nuevo concepto de Venta Inmobiliaria.

Constanza Subijana

Licenciada en Derecho y con un  MBA por el Instituto de Empresa inicia su andadura profesional en el mundo de la Banca.

Tras varios años dedicada al mundo financiero cambia su residencia a Irlanda, país donde las técnicas de venta del Home Staging están ya consolidadas, así que decide dar un nuevo rumbo a su carrera profesional, dedicándose por entero a esta actividad.

Después de adquirir la formación necesaria, funda HS Decor y comienza a colaborar con agencias y con propietarios de viviendas en alquiler y venta adquiriendo experiencia en el sector.

Tras volver a España de nuevo, continua su labor como Stager.

Es una de las socias fundadoras de la Asociación de Home Staging de España, creada en 2013. 

 

 

Blog de Administrador 2

Tips importantes a la hora de hacer fotos en proyectos de Home Staging

Vie, 02/24/2017 - 11:45 -- Administrador 2

 

Ultimamente en mi agencia de Home Staging estamos teniendo la posibilidad de trabajar pisos que están quedando preciosos. 

Es verdad que antes hacía las fotos yo misma , pero después de ver la diferencia con respecto a las fotos que me puede hacer un profesional, como es, en este caso, Félix Davilla, ya no lo dudo y es él el responsable de las fotos de nuestros proyectos. 

Tiene la capacidad de entender las casas que trabajamos, y tiene la sensibilidad para mostrar no sólo el espacio, sino las sensaciones que se podrían sentir viviendo allí. 

Hay varios tipos fotos, las de enfoque de arquitecto, en donde se plasma el espacio , las dimensiones, ... las fotos de las agencias inmobiliarias , las fotografías de las revistas de interiorismo, donde además se plasman detalles de decoración, y por último las de Home Staging, que son las que plasman la esencia y características de la vivienda a la venta , junto con un estilo de vida que se quiere vender o transmitir al comprador de la vivienda. Es  este último tipo de fotos el que los Home Stagers debemos trabajar. 

El caso es que después de tantas sesiones de fotos , y tomando también los consejos de expertos , entre ellos de Yvette Michele, una de las más reputadas fotógrafas americanas especializadas en proyectos de Home Staging, he elaborado una lista de cosas , que muchas de ellas, siendo básicas, no viene mal que tengamos presentes cuando hagamos un reportaje : 

1.- Dejar todo super recogido, bolsos, paquetes, etc., fuera de la vista!  A veces fotografías un salón y tienes bultos, bolsas, paquetes feos en el hall que parece que no se ven, pero que luego al revelar las fotos en el ordenador, ves que se reflejan en un espejo del salón!

2.-Baños, Tapa inodoro siempre abajo, fuera pegatinas de obras, poner rollo de papel higiénico con una pegatina con tu logo… Ya sé que lo sabéis, pero sigo viendo fotos mal…

3.- Las cocinas igual, deben estar impecables y sin una gota de grasa, ya que luego en la foto , se ve todo...!

4,. Limpiar siempre el suelo antes de hacer las fotos. Especialmente cuando hay mucha luz y si vamos a fotografiar un espacio y la alfombra/ mesa es bonita, se hacen fotos desde muy abajo y se puede ver todo el polvo del suelo. 

5.- Mucho cuidado con los patios. Es conveniente hacer fotos antes de que llegue el fotógrafo, un día antes, por lo menos, y ver qué defectos hay y cómo poder disimularlos. Una colada del vecino ( se le puede avisar para que ese día no cuelgue), algo feo que disimular con una planta que s puede llevar…

6.- Si está programado el reportaje fotográfico para un día x y ese día no vas a poder estar, es conveniente que le digas explícitamente al fotógrafo qué quieres que recoja en las fotos, por ejemplo, un balcón bonito, unas vistas, una chimenea, un cuarto y desde qué ángulo, etc. 

7.- Se pueden sacar fotos de una habitación desde , por ejemplo, fuera de la habitación, una terraza, sacando la foto por la ventana. 

Si , por el contrario, por la ventana se ve un patio o vistas muy feas, es más conveniente colocar un estor o cortina que permita dejar entrar la luz pero que impida vistas incómodas. 

8.- Mucho cuidado con los restos de obra. A veces nos toca fotografiar casas recientemente pintadas o donde se ha hecho obra. Es importante que no se vean escaleras, ni restos de la obra. Hay que sacar todo antes de ir con el fotógrafo. Como muchos de ellos cobran por horas, es conveniente tenerlo preparado de víspera para quedar directamente con el fotógrafo y que esté todo listo para las fotos y que no te tenga que esperar a que retires o prepares la estancia. Es como los taxis, el marcador va subiendo... y el Home Staging es también rentabilidad!

9.- Cables de las lámparas. Hay que disimularlos, desenchufarlos, etc. El fotógrafo muchas veces los puede retocar, pero otras no es tan fácil. 

10.- Luz. Hay que ver cuándo es el mejor momento para sacar las fotos y concretar la cita con el fotógrafo a esa hora. Depende de la orientación de la casa, a qué hora da la luz en el salón, etc., 

11.- En habitaciones estrechas , se pueden sacar las fotos a través de un espejo para que se vea la habitación más grande. 

 

12.- Tomar las fotos desde el suelo. 

13.- Si la vivienda tiene vistas especialmente buenas, sacarlas, mostrarlas, forma parte de la esencia de la casa que tienes que vender y aporta mucho valor. 

14.- Si muestras un comedor, pon la mesa, no hace falta que sea todo montado perfecto, un simple buffet sirve, un conjunto de platos, vasos, etc., pero luce mucho más que una mesa sin poner. 

15.- En cocinas, terrazas, salones, pon una bandeja con un cocktail, champán etc., da mucho “glamour”   a las viviendas. 

16.- Para el día del rodaje, lleva, incluso de tu propio stock plaids, almohadones, flores, etc. que luego no necesariamente tienes que dejar y facturar al cliente, pero si que ayudan a que el día de las fotos, éstas luzcan mucho más. 

 

 

Los riesgos de cobrar poco en un proyecto de Home Staging... Hazte valer!

Vie, 02/17/2017 - 23:34 -- Administrador 2

Este post , aunque enfocado al Home Staging, círculo donde yo me muevo, igualmente podría dirigirse a cualquier otro entorno profesional. 

Escuchando a una de las Home Stagers de más éxito de EEUU , aprendí de ella algo referente a las tarifas, que precisamente traté en otro post que fue muy comentado entre nuestro sector, por eso quiero incidir en este tema .

Theresa Vallier-Thomas explicó cómo es importante en nuestro sector la profesionalización de todos los que nos dedicamos a ella. Como yo comentaba en el otro post, a los españoles, que hemos comenzado hace poco, en comparación con otros países en donde está ya más asentado este tipo de servicios, nos da miedo establecer tarifas “altas” por miedo a que no nos contraten. 

Y el hecho de establecer tarifas bajas, tiene unas graves consecuencias:

En primer lugar, se infravalora la industria. Cuando cobras poco, se da por hecho , que tu trabajo tiene poca “miga”, y por lo tanto, no puedes cobrar mucho por ello. Mientras que es todo lo contrario. Sólo por el dinero que vamos a hacer ganar a nuestros clientes en la venta de sus viviendas,  merece la pena contratarnos. 

En segundo lugar, se baja la calidad de los productos. Si a mi me pagan poco, no podré comprar mobiliario atractivo. Ni podré pintar esa pared amarilla de blanco, como sería lo idóneo. Se me rompe el corazón cuando veo proyectos de otros Stagers que hacen fotos y dicen “ que no hay presupuesto para pintar y tengo que hacer Staging con pared marrón? Pues no pasa nada, marrón se queda y yo le doy la vuelta y queda mono igualmente…”. 

Pues no, no debería ser así. Si está comprobado que no se debe vender una casa con las paredes pintadas de colores muy marcados, se lo debemos hacer entender al cliente. Y obligarle a que pinte. Y no porque vayamos a ganar más o menos dinero. Sino porque si nos contrata para venderla antes, habrá de seguir nuestros consejos, que para eso somos los expertos y sabemos de esto. 

O acaso vamos al médico si tenemos alguna dolencia, y cuando nos dice que hay que operar, le decimos que no, que vamos a curarlo de otra manera? 

Si en el resto de profesiones nos ponemos en manos de los expertos, en esto del Staging también. Y si para preparar una vivienda se necesita invertir, así se ha de explicar al cliente. 

En tercer lugar, se baja la calidad del servicio. Eso es obvio. Sin dinero, por ejemplo, no se puede emplear tiempo en preparar una vivienda como dios manda. Lo haremos rápido y corriendo porque no nos cubre las horas  y tenemos que ir a hacer el siguiente cliente, para sobrevivir. 

Por ejemplo, sin dinero , en vez de pagar un fotógrafo profesional, hacemos las fotos nosotros, que no somos profesionales de la fotografía, cuando la diferencia es abismal. 

El cliente, por lo tanto, no experimenta una sensación positiva. No ve que el resultado sea el óptimo ni logra vender mejor su casa. Y nos encontramos con clientes desilusionados y que se llevan una mala impresión de la industria. Por lo que ni nos volverán a contratar ni a recomendar. 

Lo que queremos , ya puestos a realizar un Staging, es buscar puestas en escena espectaculares. El cliente verá relucir su casa. Y verá además , cómo es efectivo y se alquila o vende rápidamente. 

Entonces verá que su inversión ha sido razonable, y sobre todo, más que rentable. Si un cliente te regatea , mantente firme y di que no, que acuda a otro. Como leí el otro día en algún sitio, que los clientes te llamen por bueno, no por barato. 

 

 

Conferencia de IAHSP en Fort Lauderdale,RAISE THE BAR...! inolvidable!

Mar, 02/14/2017 - 13:22 -- Administrador 2

 

 

Este pasado fin de semana he tenido la suerte de poder atender a la Conference and Expo de la IAHSP, Raise the Bar, junto con mi colega española Rebeca Bermejo. 

 

Ha sido una gran experiencia , no solo por la parte personal, de poder encontrarme y establecer un networking con los Home Stagers más consolidados de EEUU y de otros países, como Italia , Suiza  y Japón, sino también por todo lo que he aprendido. 

 

Durante estos días he podido atender a muchas conferencias, que cubrían información de gran interés para nuestra profesión, como son las tendencias decorativas, el uso del color, cómo ampliar proveedores de mobiliario, etc., como también para el desarrollo de nuestras respectivas empresas y carrera profesional en general. 

Cómo dar valor añadido a nuestro servicio, y sobre todo, cómo enfocarlo a nuestros clientes y posicionarnos como el agente que va a otorgar un gran valor añadido a la venta de su inmueble y le va a hacer ganar mucho dinero. 

He conocido los riesgos de rebajar nuestras tarifas, y que repercute , sobre todo en desprestigiar nuestra profesión y a nosotros  mismos. 

He comprendido bien las cláusulas que debe contener un buen contrato de Home Staging para estar cubierto por toda clase de contingencias. 

He conocido cómo dar a conocer quién soy , cómo trabajo y cómo es mi empresa, para poder captar clientes, y cómo captar a los clientes que me interesan. 

Cómo gestionar mi inventario de muebles y accesorios...

Conocido a grandes Stagers de éxito...

Y hasta he tenido la suerte de poner conocer al tío más guapo del mundo del Staging... Jeff Lewis! ( Ja, ja!) 

 

 

Resumiendo, he aprendido muchísimas cosas que sé que me van a ayudar para mejorar los servicios que puedo ofrecer a mis clientes y el rendimiento de mi empresa. 

Y sobre todo, he vuelto con muchísimas ganas de seguir trabajando, estoy más motivada que nunca y mucho más segura de que no sólo este sector me encanta, sino que es el futuro. 

Ahora solo toca, ponerse a trabajar…

Proyectos de Home Staging en casas con solera, todo un reto...!

Mié, 02/08/2017 - 21:41 -- Administrador 2

A veces nos toca realizar proyectos de Home Staging en este tipo de casas buenas, con solera, pero que de cara a comercializar parece que estén desactualizadas y en desventaja en comparación con otras más modernas y aparentemente más atractivas… pero eso es lo que parece…  En realidad,  son mucho más interesantes … y a mi me encanta trabajarlas. 

Es verdad que acarrean mucho más trabajo y tiempo , a veces tienen los armarios llenos de efectos personales que hay que desalojar, y nos encontramos con vajillas y  cuadros, y espejos  antiguos, con los que tenemos que trabajar para no hacer comprar a los clientes más mobiliario. 

Pero si lo analizamos, demuestran que se trata de viviendas con solera, con cosas bonitas que han perdurado en el tiempo y que pueden aportar mucho valor y nivel a la vivienda. Por lo tanto, hay que utilizar estos recursos a nuestro favor, y saber combinarlos con una modernización de la casa creando combinaciones interesantes. 

Aquí os expongo un caso reciente en el que he trabajado, en el que si bien modernizamos la cocina, como había vajillas antiguas quisimos utilizarlas a la hora de hacer el reportaje...  no lo hacen en revistas como AD? 

Vajillas y cuadros y espejos antiguos que combinados con sillas modernas,  quedan ideales… 

Libros antiguos y jarras de cristal antiguas que nos pueden servir para decorar baldas…

Mesillas que con tan sólo cambiar los tiradores parecen nuevas... colocar papeles pintados con efecto antiguo... en fin… 

( Fotos de Proyecto de HS Decor sacadas por Félix Capdevilla) 

 

Resumiendo, no desesperemos cuando nos tengamos que enfrentar a este tipo de proyectos, al final son todo un reto y el resultado puede sorprendernos hasta a nosotros mismos!

 

HS Decor presenta las últimas tendencias de Home Staging en Intergift... no te lo pierdas!

Vie, 01/20/2017 - 18:25 -- Administrador 2

Estoy muy contenta porque me han pedido que imparta una Conferencia sobre el Home Staging en la próxima edición de Intergift, la feria del mueble que tanto me encanta y que siempre os retransmito!

La ponencia será el próximo viernes día 3 de febrero a las 18:00 de la tarde en el Pabellón 7 de Ifema. 

La ponencia se enmarca dentro de una serie de conferencias y ponencias impartidas por profesionales de la decoración y parte del acuerdo de colaboración de la Escuela Madrileña de Decoración con Intergift y el objetivo es difundir el concepto del Home Staging como una de las tendencias en auge. 

Aquí os adjunto el link a las actividades y ponencias, que promete...! http://www.ifema.es/intergift_01/ActividadesyJornadas/index.htm

 

Estoy impaciente por que llegue ese día, y os invito a todos los que podáis acudir a que no faltéis a esta gran cita de la Decoración!

 

HS DECOR en portada de la revista MI CASA!!!! Gracias!!

Lun, 01/16/2017 - 14:18 -- Administrador 2

Estamos muy contentos de que hayan vuelto a seleccionar uno de nuestros proyectos para ser publicados en la Revista MI CASA, y esta vez, además, en portada!

Muchísimas gracias a Reyes Pérez y Marta Sanz por confiar en nosotros! Y a Carolina Rodríguez, con quien nos encantó trabajar para sacar lo mejor de este piso que va a ser destinado al alquiler, con una importante agencia de alquileres de estancias cortas. 

Aquí os muestro algunas de las fotos , espero que os guste !

¿ Qué tarifas debemos cobrar los Home Stagers?

Mié, 01/11/2017 - 03:35 -- Administrador 2

Esta es la gran duda que tienen muchas agencias de Home Staging cuando empiezan. 

Hay algunas agencias que cobran una cantidad fija por un día de trabajo. 

Aseguran que pueden hacer un día de proyecto de Home Staging, y sacar fotos, que luego entregan al cliente. Y cobran una tarifa fija. 

A mi ese sistema no me parece coherente ni realista. La mayoría de las veces en un día no tienes margen de maniobra para trabajar, ¿qué pasa si lo que tienes en la vivienda es viejo, feo, en mal estado …? Y si el piso está sucio?  ¿Qué pasa si tienes que ir a comprar algún mueble, artículo de decoración, etc? 

Seamos realistas, pocas veces, salvo que la vivienda esté en perfecto estado, podremos ejecutar un buen proyecto de calidad de Home Staging en un sólo día. Como mucho podremos fotografiar la vivienda, mejorando un poco la apariencia, pero no logrando un efecto guau si la vivienda cuenta con un mobiliario feo y que la desmerece. 

 

Hay otros Home Stagers que cobran por proyecto realizado. Tras visitar la vivienda, se estima el tiempo en el que se ejecutará el proyecto, y los costes en los que se incurrirá , para ir a comprar el mobiliario, dar con los contratistas, supervisar los arreglos y reparaciones y preparar la puesta en escena para sacar las fotos. Esos conceptos son , por así decirlo, los fees del Home Stager. 

Si luego hay que comprar mobiliario, accesorios, materiales, pagar a los pintores, irá presupuestado aparte. 

Las fotografías son un apartado fundamental. Si no eres capaz de sacar unas buenas fotos, es mejor subcontratar este servicio a un fotógrafo profesional.  Y eso debe facturarse al cliente. 

 

Volviendo a las fees,  yo creo que hay que ser realistas. 

En España, donde el Home Staging apenas se conoce, y los que lo conocen lo asocian a un servicio Low Cost, los Home Stagers tenemos miedo de cobrar unas altas tarifas por miedo a perder el proyecto. Por lo que podemos caer en el error de cobrar unas tarifas tan bajas que a la larga no puedan mantener el coste de mantenimiento de la empresa, ni un sueldo digno. Yo soy la primera que caí en ese error.

 

En otros países, donde el Home Staging está mucho más consolidado, los Home Stagers aplican unas tarifas mucho más realistas. Los clientes conocen las ventajas de contratar un buen Home Stager y no dudarán en pagar dichas tarifas, si gracias a sus servicios, logran vender su casa mucho antes, y a mucho mejor precio. Al final, los dientes que comprenden el concepto del Home Staging saben que este servicio no es un gasto, sino una inversión para lograr una mayor rentabilidad en la venta de su activo inmobiliario.

 

Un ejemplo : ¿qué comisiones cobran las agencias inmobiliarias? Y muchas veces, por simplemente mostrar una vivienda un par de visitas … 

Y … ¿qué tarifas cobramos los Home Stagers por preparar una vivienda durante semanas? ¿ y qué ventajas económicas, como menos regateos y rápida venta, proporcionamos a los clientes? 

 

Es por eso que debemos de cobrar unas tarifas dignas. Sólo así haremos valer nuestro valor añadido en el proceso de venta y respetarán nuestro trabajo.

Entrevista en Home Staging Experts

Lun, 01/09/2017 - 12:14 -- Administrador 2

Me ha hecho mucha ilusión empezar el año 2017 con la emisión de un documental de Home Staging Experts, en el que incluyen una entrevista que me hicieron hace unas semanas en el marco de la Convención de Bolonia. En esta entrevista nos preguntan acerca de la situación del HS en nuestro país, la relación con las agencias inmobiliarias y los clientes particulares.

El reportaje es muy interesante en su totalidad, hecho con mucho humor y con reportajes que muestran un trabajo de HS en una casa en Santes, etc. , así que si tenéis un ratito.. no os lo perdáis!

https://www.facebook.com/search/top/?q=home%20staging%20experts

 

 

HS Decor en la Revista MI CASA

Vie, 12/16/2016 - 16:07 -- Administrador 2

Hoy estamos muy contentos de poder contaros que en el mes de Enero de la revista MI CASA, han publicado uno de nuestros últimos proyectos de Home Staging. 

Esta vivienda, fue adquirida por Catherine Martin para renovarla y venderla. Para ello, nos contrató para que preparáramos un mobliario que mostrara todo el potencial de la vivienda. 

Con un presupuesto muy ajustado, al que tuvimos que sacar chispas, logramos un resultado muy bonito, y la revista Mi Casa ha querido dar eco a este trabajo en equipo entre la propietaria, las arquitectas de A&A y el equipo de HS Decor. Ha sido un gusto, ya que ha ido todo sobre ruedas, y estamos todos muy contentos del resultado. 

Pero el éxito, no ha sido solo estético, sin en cuanto a inversión. La propietaria ha conseguido vender la vivienda en tan sólo 35 días , aumentando en 1000€ el precio de venta por metro cuadrado, lo cual le ha supuesto una gran rentabilidad. 

Muchas gracias a la revista, y en especial a Reyes, a la que mandamos un abrazo, ya que supo ver el potencial de la casa. Esperamos que os guste el resultado! 

Páginas

Asociaciones a las que pertenecemos y reconocimientos:

Logo Best of 2019Logo AHSELogo LHS CertifiedHS Winner logoIAHSP CertificateLogo AHSELogo AHSELogo AHSE

- Reciente en el Blog -

  • 01 / Noviembre / 2018

    Aquí os muestro más fotos del viaje a Charlotte, una experiencia inolvidable!        

  • 25 / Octubre / 2018

    La semana pasada tuve la suerte y privilegio de poder asistir a las conferencias organizadas por la IAHSP en Charlotte, EEUU.  Es increíble observar cómo la organización logra superarse cada vez más mejorando los ponentes, los...

  • 20 / Julio / 2018

      En HS Decor nos atrevemos con todo... cuando el cliente nos llamó porque había adquirido un barco y quería renovarlo, tanto para uso personal como para chartear en verano en las islas baleares, y  nos encantó la idea.  Así que...